袁景灿神色专注地说道：“接下来，咱们仔细剖析一下这两个亿的构成成分。这两个亿从购房者手中流出，经过开发商中转，最终流入政府口袋。假设所有购房者都是按照三成首付购房，简单计算一下就能知道，这两个亿中有 14 亿都是银行贷款。如果这些贷款的年限全是三十年，那这 14 亿本质上就是购房者未来三十年部分甚至大部分收入的提前预支。由此，我们可以得出一个结论：房地产模式的核心运营逻辑就是将居民未来几十年的收入提前预支，以此获取天量资金。”
邱贤成的面色逐渐凝重起来，显然他已经意识到了其中蕴含的深意。
袁景灿语气平和地说道：“这些通过预支居民未来收入获取的资金，并不会闲置，而是会迅速转换为财政收入，进而投入到基础设施建设、招商引资以及社会民生等各项工作当中。路桥铁路等交通基础设施一旦通车，将会极大地降低商品的运输成本，大幅提高经济运行效率。那些偏远地区也会因为基建的逐渐完善，彻底摆脱‘酒香也怕巷子深’的困境，让当地的特色产品顺利走出村庄，走出大山，同时带动当地经济腾飞。如此一来，市场的广度得以全方位打开，经济运行效率也实现了质的提升。所以说，这套模式的本质就是巧妙地用基建搭建好了市场经济发展的骨架，充分释放土地和人口红利。”
邱贤成微微皱眉：“这其中存在的隐忧呢？”
袁景灿坦然回应：“隐忧当然有。从居民的角度来看，在买房的那个时间节点上，他们提前透支的这几十年收入，本质上是居民通过银行背负的沉重债务，相当于将政府在发展过程中的部分债务悄无声息地转移到了居民层面。而且，随着配套设施愈发齐全，吸引了更多人进城买房，进一步推升土地价值，造成地价房价持续上涨。地价房价的上涨，又使得土地出让盈利大幅提升，从而有更多资金投入到基建当中，促使基建更加完善，进而进入下一个循环。然而，在这个过程中，居民债务也随之水涨船高。这就是当前房地产模式隐藏的隐忧。”
邱贤成起身踱步走到窗边，深吸了一口气感慨道：“这是在透支居民的未来啊……”
袁景灿微微点头补充道：“但是，具有先天优势的城市会在这样的循环中逐步形成良好的城市形象，拥有较高的基建水平和优质的民生服务，进而吸引更多人进城置业，吸引更多更优质的产业落户。长此以往，这就会在不知不觉中促成城市等级的分化。”
说到这儿，袁景灿稍稍停顿，做了个简短的总结：“分税制为国家提供了稳定的税收来源，土地财政模式则为地方政府提供了可观的收入，两者相互配合，形成的双循环模式将会为未来二三十年的发展提供核心驱动力。这，就是‘三驾马车’中的投资部分。”
邱贤成缓缓闭上眼睛，脸上浮现出一抹无奈，仿佛内心正在经历着挣扎。
半晌，他才睁开双眼，目光重新落定在袁景灿身上：“罢了，你继续说下去吧。”
袁景灿微微点头，开口说道：“99 年，也就是我参加高考的那一年，国家两次发布紧急通告，拉开了大学扩招的大幕。仅仅这一年，普通高校的招生人数增幅就高达 42，海量的学子怀揣着梦想涌入各大城市抵冲了当时大规模基建所导致的运量不足等弊端；而这些年轻人的汇聚也极大地拉动了校园周边的经济增长。”
邱贤成微微皱眉：“那城市该如何借助这些高素质人实现进一步发展？”
袁景灿连忙应道：“邱市长问得好！随着城市劳动力人口整体素质的提升，城市就具备了吸引优质产业入驻的资本。这些优质产业一旦扎根，就能提供丰富多
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